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闡述房租租賃合同中的優(yōu)先權(quán)

添加時間:2017-11-26 23:59:50
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  房屋租賃合同中承租人的優(yōu)先權(quán)包括優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)。  所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán),是指當(dāng)出租人要出賣房屋時,在同等條件下承租人依法享有的優(yōu)先于他人而購買房屋的權(quán)利。所謂承租人的優(yōu)先承租權(quán),是指原租賃期間屆滿后,出租人將房屋出租的時候,在同等條件下承租人依法享有的優(yōu)先于他人承租房屋的權(quán)利。  承租人的優(yōu)先購買權(quán)是承租人的法定權(quán)利,無須當(dāng)事人事先約定。《合同法》規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”  在司法實踐中,關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)主要應(yīng)當(dāng)注意以下問題:  (1)優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生的前提。承租人的優(yōu)先購買權(quán)只能發(fā)生在出租人出賣租賃房屋時。  (2)出租人的通知義務(wù)。出賣人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,以便承租人考慮是否購買。  (3)優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生的要件。承租人僅僅是在同等條件之下才享有優(yōu)先于他人購買租賃房屋的權(quán)利。  (4)承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。  《合同法》僅僅明確規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán),對承租人的優(yōu)先承租權(quán)沒有加以明確。我們認(rèn)為,優(yōu)先承租權(quán)在司法實踐中也應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠姓J(rèn)。原因在于:規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)的價值取向在于保護(hù)承租人的基本生存權(quán)利,那么在涉及承租人基本生存權(quán)的保護(hù)之時,法律就應(yīng)當(dāng)繼續(xù)貫徹這一立法價值取向,承認(rèn)承租人優(yōu)先承租權(quán)。
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